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房地产销售技巧和话术即将过时,未来房地产泡沫如何消除?

关键词:房地产信息网编辑:道友时间:2020-09-27 09:06来源:房产论坛

住房问题的解决方式

未来解决人民住房问题的主要方式有三种:商品房、保障性住房、租赁住房。

(一)商品房

商品房,又分为增量商品房与二手商品房,分别面向购买力最强和较强的客户。增量商品房主要由开发商来提供,存量商品房的交易主要由房地产经纪公司来促成。

(二)保障性住房

保障性住房,分为共有产权房和经纪适用房、拆迁安置房、人才房等,分别面向购买力较弱和相对较弱的客群。共有产权房由开发商建设完成,经济适用房、拆迁安置房、人才房等,由政府主导委托开发商代建完成。

(三)租赁用房

租赁用房,分为社会租赁用房和政府租赁用房,主要面向有收入来源无购买能力,和无收入来源需要政府提供救济住房的人群。社会租赁用房由个人提供,救济性政府租赁用房,由政府提供。

 

二、房地产行业面临洗牌

(一)开发商数量减少、规模受限

1、房地产开发商数量减少

这主要是由于受城市化进程达到一定比例以及城市少子化的现象所导致商品房总量需求的减少,市场上已经不需要大规模的新增商品房建设,导致从事房地产开发商的机构会逐步减少;

2、房地产开发商单一主体的规模受限

相信这几天大家都看到了恒大“逼宫”广东省政府的新闻,无论新闻真假,该报道的内容的逻辑性是成立的,即单一房企负债到一定规模,的确容易引发系统性金融风险和社会问题。因此,有理由相信,政府下一步的宏观调控政策,会限制单一房企的发展规模。对于现阶段,仍想通过规模实现上位的房企,剩下的时间估计不多。

 

(二)从事代建服务的开发主体会进一步增加

受政府保障性住房开发量的增长,市场进一步需要更多的能够为政府提供保障性住房的开发主体,故而会有更多的开发商从事代建业务。

(三)房地产经纪公司会再次迎来春天

受增量房市场供应减少,客户根据自身的购买能力,不得不转向存量房(二手房)市场,故而房地产经纪公司会迎来新的发展机遇。房地产经纪行业存在新的进入机会,虽然当前国内普遍被链家、我爱我家所垄断,但是各地方仍然活跃着众多以服务本土的地产经纪公司。房地产经纪公司存在进一步整合和创新的机会。

社会化租赁住房的增加,也会进一步刺激房地产经纪行业的蓬勃发展。

(四)政府租赁机构专业化、独立化发展

当前,从事政府公共租赁住房的部门组织仍旧比较弱小,随着政府需要提供的保障性租赁住房规模的放大,政府有必要扩充现有的政府租赁部门和组织或者委托市场化机构对政府租赁用房进行运营。
 

三、住房类别成为社会阶层明显的区分方式

随着人们解决住房问题的方式不同,人们阶层的划分将更为明显,依住房不同,大致可以将人们分为六个阶层。

1、高端商品房阶层,此阶层的人,属于社会高收入阶层,仍旧能够自由选择新的商品房,开发商未来供应的住房,主要以满足此类人的需求为主。商品房开发向现房交付、精装修交付、智能化交付的方向迈进。

2、存量商品房阶层,此阶层的人,属于社会中高收入阶层,能够买得起商品房,但购买高端商品房具有一定的压力,适合购买具有自由流通属性的二手房商品房。

3、共有产权房阶层,此阶层的人,属于社会中等收入阶层,购买完全自由流通的商品房压力较大,不得不选择购买与政府共有产权的折扣商品房,此类商品房流通具有一定的限制。

4、保障房阶层,此阶层的人,属于社会中低收入阶层,没有购买商品房的经济能力,只能由政府提供具有一定福利性的住房,此类房屋较难上市流通。

5、租赁住房阶层,此阶层的人,属于社会超低收入阶层,仅能靠租赁方式解决住房需求。

6、被救济阶层,此阶层的人,属于社会被救济对象,几乎没有收入来源,大中华幸福城,依靠政府提供的租赁用房,解决居住问题。

 四、只有看清未来才能谋划未来

   只有看清房地产未来的发展趋势。无论是企业还是个人,才能以此谋划未来。本文对房地产开发企业的战略发展,和个人置业都具有一定的参考意义。

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