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租房合同版本多该注意哪些,深圳房屋租赁合同最新流程

关键词:深圳房产编辑:百合时间:2021-01-12 17:40来源:房产论坛

房屋租赁合同如果因一方违约而导致合同解除,另一方往往会主张其在租赁合同正常履行情况下可以获得的预期利益损失,比如合同履行期内开展经营可以获取的经营利润、转租可以获取的租金利润等。在此情况下,如何认定承租人的预期利益损失?在法学理论和司法实务中,这个问题至今仍然争论不休。虽然我国《合同法》和相关司法解释明确了一些具体的司法认定规则,但在司法实践中,不同法院在不同案例的裁判思路仍存在较大分歧。如果一方主张预期利益损失,法院是否会支持,又如何确定具体损失的类型和数额,仍然是一个非常复杂的问题,而这和当事人自身利益亦息息相关。本文检索统计了类似案例,并进一步分析其处理结果和裁判理由,对当事人遇到此种情况下应如何处理具有参考意义。考虑到篇幅所限,本文先从承租人角度分享法院如何认定承租人的预期利益损失,在后续以案说法中再分享如何认定出租人的预期利益损失。


房屋租赁合同内容

《商品房屋租赁管理办法》第7条规定:“房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定,一般应当包括以下内容:

(一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;

(二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;

(三)租金和押金数额、支付方式;

(四)租赁用途和房屋使用要求;

(五)房屋和室内设施的安全性能;

(六)租赁期限;

(七)房屋维修责任;

(八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;

(九)争议解决办法和违约责任;

(十)其他约定。” 

其次,房屋租赁当事人还应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。

租人与承租人因租赁合同产生的纠纷案件,如存在转租,是否应当通知次承租人或追加次承租人参加诉讼?

租赁合同被认定无效时,转租合同亦不能履行,为一并处理合同无效的法律后果,次承租人应当参加诉讼,不仅需要承担腾退房屋的义务,在需要对租赁房屋的装饰装修价值进行评估时,还应当承担配合评估的责任。

因此如果出租人并未起诉次承租人,则人民法院需就房屋返还问题释明出租人,告知其可以追加次承租人为共同被告,以一并解决合同无效的法律后果。人民法院也可以基于判决执行问题及保护次承租人利益的需要,直接依职权追加次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。

四、租赁合同无效,转租合同是否有效?

租赁合同与转租合同的效力应当分别审查,即分别根据《合同法》及相关司法解释的规定对合同效力进行各自审查。出租人与承租人之间的租赁合同无效,承租人与次承租人之间的租赁合同并不必然无效。

五、租赁合同无效,次承租人是否可以在出租人与承租人之间的诉讼中直接要求承租人或出租人赔偿装饰装修物损失或承担违约责任?

出租人与承租人之间的租赁合同如果被法院确认为无效或撤销,次承租人要求承租人或出租人赔偿装饰物损失或承担违约责任的,该主张与出租人和承租人之间的租赁合同纠纷不属于同一法律关系,灿邦珑庭广场,因此不能在同一案件一并主张,次承租人应当就其主张另行起诉。

如果法判决次承租人腾退房屋的,应当询问次承租人是否就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施,次承租人为保护其权益也应当主动向法院提出以鉴定等方式对装饰装修物价值进行证据保全。

六、法院依职权认定房屋租赁合同无效,对合同无效的后果,包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理?

当事人就房屋租赁合同的履行或解除发生争议,经审查认定租赁合同无效,法院应当释明当事人变更诉讼请求,尽量引导当事人就合同无效的法律后果一并处理,经释明当事人坚持不变更的,应当判决确认租赁合同无效,并驳回当事人的全部诉讼请求,同时告知当事人可就房屋腾退、装饰装修损失等争议另行主张。

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