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大湾区下的深圳房地产真的前程似锦吗?深圳房价能否坚持着!

关键词:粤港澳编辑:大眼睛时间:2020-01-01 09:18来源:E观点

 深圳城市化是经济发展的重要手段,也是楼市发展所依托的核心压舱石。没有了城市化,自然也没有了楼市的发展。
  
  中国城市化结束的三个可能的时间点:
  
  预计2025年左右,四线五线及县城完成城镇化;
  
  预计2030年左右,强三线、二线以及省会城市,完成城市化,人口趋于稳定或缓慢增长;
  
  预计2050年左右,大都市圈比如粤港澳大湾区完成城市化,人口趋向稳定或缓慢增长。
  
  所以,选择城市至关重要,不同城市的城市结束时间不同,那么不同城市房价雪坡的时间长度和高度就不一样。
  
 
  
  你不得不知的 | 未来楼市十大大趋势(上篇)
  
  深圳地处粤港澳大湾区中的核心一极,产业结构好,未来发展持续被看好。不仅深圳、广东的有钱人,而且全国各地有钱人都想办法杀入深圳,置办资产。
  
  深圳因“好城市、好地段、好产品”的豪宅受到全国各地投资者亲睐和追捧。
  
  『2』城市分化推动深圳楼市市场在分化
  
  正如之前所说,2017年是深圳的豪宅元年,深圳豪宅市场与普通住宅市场的分化也是刚刚开始,未来还会持续,甚至会加速。
  
  未来豪宅与普通住宅将是两个完全不同的市场,市场走势也会不一样,将会分道扬镳。不要用普通住宅的涨幅来预测或套用在豪宅身上。
  
  个人判断,现在、未来豪宅市场发展将会呈现三个阶段的分化:
  
  第一个阶段分化:豪宅与普通住宅开始拉开差距,2017年已经开始了;
  
  第二个阶段分化:豪宅与“伪豪宅”拉开差距,预计2022-2025年开始;
  
  第三个阶段分化:豪宅里不同产品也将逐渐拉开差距,预计2025左右开始。
  
 
  
  时间的洗礼,岁月的传承 | 深圳哪类房产未来最具投资价值?
  
  按目前情况来判读,所谓豪宅就是200平+,总价3000万+;所谓“伪豪宅”处于豪宅区里小户型,比如80-120平,总价1200-2000万左右的。
  
  打个比方说深圳一号、华润深圳湾瑞府等,小区内大户型为主流的真豪宅。“伪豪宅”如后海片区多数楼盘,宝能太古城等小区里一些小户型。
  
  后海地块基本被本地小开发商拿下了,因为小开发商的组织能力和格局、视野受限,没有打造出好的产品,基本定位为“伪豪宅”。
  
  这些后海区域的“伪豪宅”基本上通过偷面积(比如89平小四房)、深圳湾学位、地段等三个价值来支撑的。
  
  比如到了第二分化阶段,深圳湾一号、深圳湾瑞府将与宝能太古城等“伪豪宅”进一步拉开差距。
  
  到了第三分化阶段,顶豪(1亿+,按目前定价,下同)与大中豪(5000万-8000万+)、小豪(3000万+)拉开差距。
  
  深圳未来豪宅基本聚集在离海边最近的西部区域,排序依次为深圳湾、后海蛇口、前海宝安湾等三个地方。
  
  大、顶豪聚集在深圳湾和蛇口(大开发商的产品居多),中小豪聚集在后海和前海宝安湾(小开发商的产品居多)。
 
  
  『3』关于豪宅错配案例——第一盐田海景别墅,第二华龙金茂府
  
  投资不仅要看城市空间布局,而且还要看产业布局,结合起来,在合适的位置投资合适的资产。
  
  不同产业结构决定不同收入收入,互联网新贵、高收入人群基本集中深圳西部;东部人员的收入为深圳平均水平,只能承受普通住宅。
  
  有人说“西有南山,东有坪山”,坪山要挑战南山,在我看来,是个口号而已,要挑战的话,30年以后再来吧。
  
  因此,对于普遍住宅讨论“东进”和“西进”意义不大,其实两边都有相应的购买力。对于豪宅还是建议选“西进”。你也可以想一下或打听一下,万科总部为什么要搬家呢?万科搬到哪里了?
  
  个人对东部大小梅沙山上的别墅未来也不太看好,深圳地铁14号线,主要因为缺乏购买力支撑。虽然靠山面海,仅仅有景观也是不够的。想象一下,比如让腾讯、华为高管住在大小梅沙,估计他们不太乐意吧。
  
  在东部上班的,如果普通住宅,就买东部吧,毕竟上班近啊,就算投资,管理起来也方便啊。
  
  在西部上班的,如果普通住宅,就买西部吧,不要听信什么东部崛起之类的胡乱鼓吹,深圳地铁14号线,上班通勤时间会要了你的命。
  
  买豪宅的,无论东部、西部、还是北部上班的,还是到西部的海边来吧。
  
  深圳豪宅错配的两个案例,我们知道第一个案例就是盐田的观海别墅豪宅,第二个龙华金茂府,在深圳市场回暖的情况下开盘去化却很差。
  
 
  
  无论从光明今年土拍情况,还是近期的《深圳先行示范区的行动方案(2019-2025年)》,光明新区的明年和未来都是值得期待的。
  
  加快创建深圳综合性国家科学中心。按照国家统一部署,积极参与粤港澳大湾区国际科技创新中心建设,配合省编制实施深圳综合性国家科学中心建设方案。坚持产学研深度融合和国际化合作,突出高度市场化、服务产业发展的功能,创新综合性国家科学中心建设体制机制。依托光明科学城和深港科技创新合作区, 扎实做好深圳综合性国家科学中心建设工作,全力争取国家和省把更多重大科技资源布局在深圳。
  
  『1』深圳城市发展轨迹:一路向西,奔向大湾区的物理中心
  
  深圳过去40年的发展轨迹呈现出来的主体轨迹“一路向西”。从罗湖,到福田,再到南山,宝安。
  
  以前的上海宾馆是深圳进入市区主要标志,上海宾馆以西属于郊区,以前深圳“市区”面积其实很小,大概从上海宾馆到东门这一圈。
  
  从过去的罗湖地王大厦为标志性建筑物,现在网红打卡大厦为平安金融大厦,未来会不是深圳湾中国华润大厦“春笋”,商圈一路向西。
  
  深圳最早的购物中心即为罗湖的万象城,到南山大冲的万象天地,到深圳湾万象城,未来宝安也会有新的万象城。
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