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粤港澳大湾区房价走势抢先看,5年后惠州房价能涨多少

关键词:粤港澳大湾区惠州定位编辑:玫瑰时间:2020-02-28 10:53来源:房产论坛

 
  放开限价后佛山房价也回归大湾区真实状态,与放开限价同时发生的是,以前需要5成首付的公寓打出了“低首付”的广告,首付不够开发商可以给两个月宽限期,或者通过金融机构贷款补齐缺口。
  
  限价放开和低首付购公寓,对佛山目前住宅的略高的库存基本没有什么帮助。根据合富研究院发布的佛山房地产市场报告显示,2018年佛山住宅库存去化周期,延续17年高点还需要9个月周期。佛山18年下半年房市也由年初的楼盘仅接受全款客户转变至降价促销的买方观望市场中。
  
  成交量萎缩的东莞和房子促销的佛山,投资客如果想仅靠粤港澳大湾区规划落地的利好,贸然在市场整体偏冷状况下进入绝不是好时机。
 
  
  被深圳-东莞-广州隔开与佛山地理位置对称的惠州,未来与深圳将有8条轨道交通对接,大亚湾二手房,惠州未来发展更多会受益深圳的外溢,去年新房的成交量更是超过佛山,达到历史高位。
  
  一直没有限购的惠州,在15年粤港澳大湾区概念提出后的2016—2017年早已把粤港澳大湾区的红利消化殆尽。进入18年后房价上涨的动力不足再叠加限价政策,房价已基本趋稳。虽然经历了从18年上半年新房只优先接待全款客户,多个楼盘卖断货,外省客户剧增,转换到下半年客户变少,有的楼盘甚至推出首付分期付款和特价房这种冰火两重天的市场情况。不过年底惠州楼市依旧交出了一份可喜的成绩单,18年全市成交量达到了175991套的历史峰值。
 
  
  
  惠州的交通优势得益于能对接深圳,而江门的交通枢纽优势在大湾区三阶城市中极其突出,是珠三角进入粤西地区的必经之地,作为枢纽型城市交通优势明显。
  
  同时作为中国第一侨乡的江门,虽然这次湾区规划落地对江门华侨区建设多有倾斜,但是期望华侨在大湾区建设的政策红利推动下回乡买房是要失望了。
  
  在全国三四线城市房价都轰轰烈烈上涨的热浪席卷下,到2018年江门房价较2014年上涨不到50%,并没有借助被涵盖在粤港澳大湾区的政策利好远超全国三四线房价涨幅仅持平。根据房天下数据显示,2018年江门住宅价格同比上涨12.9%,但成交同比下降超过22%,去年市场呈现价涨量跌的态势,而库存大涨近50%。在经过2017年成交火爆购买力被透支情况下,到18年江门部分区域的楼盘也出现降价促销的情况。
 
  
  受到粤港澳大湾区发展规划红利的江门在深中通道建设的利好促进下楼市都很艰难,更不用说已经在港珠澳大桥开通后处境尴尬的珠海。从1970年代末到1990年代后期,地处珠江东岸的深圳在香港货物转口、进出口带动下较西岸的澳门、珠海、中山发展更迅速。
  
  珠海作为和深圳同为中国最早的经济特区,似乎总是慢一拍。可以说港珠澳大桥从最初双Y的方案到落地单Y,也是珠江东西岸四个城市博弈的结果,最早的双Y被珠海不愿意,认为连通深圳后会把大桥1/3的经济流量分走。落成后的港珠澳大桥让香港从陆运连通深圳愿望破灭,成为“超级联系人”而珠海也因为大桥牌照通行问题运力不及预期迟迟得不到大桥开通后经济效益。而未来深中通道建成后,可能会分流部分港珠澳大桥的流量,也把除珠海外,珠三角东西岸的几个较发达城市连在一起,起初看似获益颇丰的政策落地后珠海竟然被排挤在外了。以博彩和旅游业为主的澳门又因为和珠海产业差距太大,根本无法融合,珠海想靠港珠澳大桥联通香港澳门的心思是落空了。
  
  港珠澳大桥通车后并没有为珠海带来想象中大量经济利益流入,珠海的房价也在大桥通车后不得不面对曾经大桥带动珠海快速发展幻想的破灭,开始掉头向下。虽然珠海于去年12月底放松限购,非户籍购房直接从连续5年社保降至1年。
  
  但是这一波楼市松绑操作似乎没有为珠海19年楼市开年起到提振作用,根据合富研究院的统计,珠海1月新房成交环比下降20%,简直是开年不利啊。粤港澳大湾区规划虽然多次提及珠海横琴,但是政策落地后有深中通道连接其他几个城市的便利情况下,珠海被大湾区规划实际惠及的前景着实不明朗。
 
  
  同样早起没喝进粤港澳大湾区政策利好的还有不限购的肇庆,2018年虽然房价涨幅达20%,但是成交量已丧失增长动力不足,同比仅上升2.31%,在大湾区其他城市在产业转移优势明显大于肇庆的前提下,作为大湾区小透明的肇庆房市未来发展实在是不明朗。

 
  
  总结粤港澳大湾区三阶梯城市的房市,普遍在16-17年成交量攀升,价格快速上涨后,于18年回归理论,第一波就被湾区利好政策吸引的投资客早在16年就已入市投资了。今年即使在粤港澳大湾区发展规划纲要落地的政策驱动下,早在17年相关概念提出后就提前骚动的楼市市场红利基本已释放完毕,如今再进入,主要以刚需为主,做为惠州可能投资价值更大,虽然惠州房价不是最便宜的,但惠州市做为靠近深圳交界位置,房价才一万出头,惠州哈斯塔特村,新楼盘供应充足,是置业大湾区的一个大机遇!
 
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