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湾区房地产价值全剖析,看粤港澳大湾区房价还能涨多久?

关键词:粤港澳大湾区5年后房价编辑:牡丹时间:2020-02-28 10:44来源:E观点

 大湾区规划中的第三阶梯城市,基本都已经在两年前涨过一波
  
  2017年以林郑月娥为首的香港特区新班子公布各成员的财产状况,特首本人申报的物业仅有在其丈夫名下的一个于2014年购入的位于中山的别墅。
 
  
  中山的房价从2014年均价不到6千/平到2018年均价超1.3万/平,上涨了两倍多。近期,与深圳隔海相望的中山受惠于此次落地的《粤港澳大湾区发展规划纲要》中加快深中通道建设,该通道开通后,深圳到中山路程将缩短到20几公里。投资客们此时有点激动,幻想去中山买房和香港特首做邻居。
  
  不过根据中原地产的统计,2018年中山房子开盘价格虽然达到13471元/㎡的历史新高,但是86个重点开盘项目,推房量和认购量却同步下降。
  
  在17年两会粤港澳大湾区首次进入《政府工作报告》后,中山启动“限购+限签+限价”政策前,乐有家研究中心统计数据显示,当年进入中山投资的深圳客占比高达51.4%,而到了早在18年到中山买房的深圳投资客锐减,降至17.6%。
  
  想等深重通道开通后中山承接深圳刚需溢出作为投资依据还是太天真,双城生活模式意味着需要投入额外的时间和金钱作为成本,乐居网就曾采访过房子买在增城或者番禺,去广州天河上班的一队夫妇,他们就表示没有孩子的时候双城上班还觉得压力不大,自从生育孩子后,每天上下班耽误太多时间,又要兼顾工作又要照顾孩子,双城模式已经让夫妻两人疲惫不堪。

 
  
 
  现在还想着进入中山炒房的投资客,只能送你一句:“理想是美好的,现实是骨感的。”
  
  在大湾区三阶梯城市中房价跟江门类似上涨差不多两倍的还有与深圳、广州相邻的东莞和惠州。
  
  作为世界工厂的东莞近几年很好的承接了深圳的产业转移,现在华为终端业务、企业数据中心从深圳迁至东莞松山湖。根据《证券时报》去年7月的报道,中软国际、易宝软件等企业和酷派天安云谷产业园等都已经从深圳搬到了东莞,而大疆、中集集团等高科技企业也进入东莞布局。
  
  早在2017年广州、佛山市联手出台《广佛同城化“十三五”发展规划》提出的“广州服务+佛山制造”的产业合作模式。作为同时广佛的支柱产业汽车业,广州重点发展汽车技术研发、新能源汽车及零部件制造、汽车后市场服务,佛山重点发展整车及零部件制造,建立汽车产业合作联盟。广东天劲新能源新能源汽车锂离子动力电池产业基地项目、广东长江汽车整车生产及氢动力研发中心项目、杭州长江汽车控股有限公司等进入佛山投资。
 
  
  产业的转移也伴随随人口流入,大亚湾二手房,东莞、佛山的一手房、二手房房价从2015年开始逐年上升。
  
  但是东莞房市的成交量却没有坚挺多久,一、二手房的成交量从2017年开始迅速下跌。即使是在粤港澳大湾区概念提出的当年房价虽然上涨幅度较大但是依旧阻挡不了成交量的颓式,最主要的因素也是在政策层面的调控加码,17年4月东莞出台最严楼市新政,限购+限售+限外+限价,第一批得到风声的炒房的投资客已经早在16年入场大幅拉高当地房价和成交量。
  
  背景基本一样的佛山楼市去年也是经历了先热后冷,去年新房成交套数达到近17万套高点,主要是2017年积压的网签集中处理才推高了去年的成交量。
  
  18年佛山限购区的价格同比上涨13%,不过佛山的限价政策也让开发商另辟蹊径做双合同。佛山本地地产中介曾向《华夏时报》表示,由于限价,开发商不得不做双合同,而装修费用的定价,很大程度上是开发商说了算,而更有甚者,除装修费,还有算设计费等等,三合同四合同的现象都出现过。
  
  不过在今年1月佛山本地媒体就报道出佛山已有多个楼盘上调备案价格,最大幅度可以达到49%。着名经济学家邓浩志也发微博表示佛山多个板块网签价上调,厦深高铁时刻表,表示其已基本放开限价,虽然没有官方表态,但是“不说只干”是佛山的一贯风格。
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