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深中通道对中山的发展有多少帮助,中山房价高会限购?

关键词:粤港澳大湾区编辑:消息时间:2020-01-14 14:50来源:房产论坛

  自从粤港澳大湾区的概念出来,中山的购房热度一下子火热,今天主要是就自身经验,给想了解中山,置业中山的人一些参考建议。
 
粤港澳大湾区
  
  李嘉诚说,房地产最主要就是地段,地段,地段。中山之所以被各地购房者看好,除了宜居,我想大部分人看中的就是地段!所谓地段其实宏观来说就是交通,不管是城市还是农村,要致富先修路这个基本概念是没错的。中山比较有优势的就是与各个城市之间的交通联接,中山处于大湾区中心位置,深中通道的建设联接了深圳与中山之间的交通,虎门二桥的建设不仅分流了虎门大桥的车水马龙,也同样加速了东莞与中山的交通,深茂高铁的建设联接了广州与中山的交通,加上广州南沙与中山三角的距离也是近在咫尺。珠港澳大桥的建设更是联接了珠海,香港,澳门与中山之间交通。
  
  说起中山,现在大家的第一反应未必是,伟人孙中山的故乡,而是被炒得火热的深中通道!没错,就是因为这座桥才让中山成为了真正的环深城市,不然隔着一个偌大一个珠江口,任你中山怎么呼喊,深圳又怎么会关注到你呢?但是,一条深中通道就能改变中山的城市命运和投资价值吗?深中通道建设对于中山楼盘有何影响?深圳人可用公积金到中山贷款买房了,深中通道的消息不仅火了楼市,也让有关部门抓紧机会推出针对性措施。从中山市住房公积金管理中心了解到,深圳购房者可以使用深圳的公积金贷款到中山购房,自此,中山顺利对接珠三角8个城市实现中山购房异地贷款。
 
  
  中山城市发展概况,中山,民国时期叫香山县,1925年为了纪念孙中山才改名叫中山。所处地理位置非常优越,位于珠江口的西岸,被一圈珠三角的强市给包围。东北靠广州,西北邻佛山,西部接江门,南部连珠海,东部与深圳隔海相望。因为中间这个海,让中山成为了唯一一个地缘上没有直接连接深圳的环深城市!世界上最遥远的距离莫过于,我明明就在你旁边,却不能直接受到你的辐射!中山面积实际上很小,只有1783平方公里,比深圳小213平方公里,还没有广州的1/4面积大。地方虽小,但经济实力并不弱,2017年GDP总值 3450亿元,排全省第六,比第五名的惠州差那么一点点。其中超过一半的GDP来源于第二产业,也就是说是制造业撑起了中山的半边天,毕竟是广东制造业四小虎之一嘛;人均GDP达到 10.6万,排全省第五,超过另外两个环深城市东莞和惠州。人均GDP高有两个原因,一个是中山GDP本也不差,第二是中山人口的确也不多。2017年末整个中山的常住人口326万,同比增长才不到1%。
  
  改变中山命运的一条桥,因为中山和深圳隔了一条大海,短短20公里的直线距离,却要走出120公里的路程。但是这一刻,中山迎来了一个重要的转变,那就是深中通道!深中通道是连接深圳和中山的跨海大桥,2016年已经开建,预计2024年建成。届时,中山到深圳宝安的路程将会从120公里缩短成30公里,时间从1.5小时缩短至30分钟,真正意义地把中山和深圳联系上。而更重要的是,深中通道直接连接的是深圳的黄金区域宝安西乡,这个地方5公里范围可以到达前海自贸区、宝安中心、深圳宝安机场。
  
  应该都清楚前海在深圳的地位,前海不仅是现在深圳的中心,更是深圳的未来,因为以前海为代表的南山是深圳高新科技扎堆区。而深圳通道的开通,作为以制造业为支柱的中山,地价房价劳动成本更低中山,将会给深圳产业转移又提供了一块宝地!
  
  而至于房价的辐射呢?深圳宝安中心周边房价已经去到8-9万/㎡,前海已经是10几万/㎡。因为地缘上靠近了,就会有一部分在南山或者宝安上班,买不起深圳房子的群体,会外溢到中山。那具体中山现在的房价是什么水平呢?限购政策怎么样呢?
 
  
  中山的楼市政策
  
  截止今年5月,中山一手房均价1.4万/㎡,二手房均价1.2万/㎡。实际上,中山各镇区的一手房价相对比较平均,差距不会非常大。除了个别典型,比如东区的学位房卖到2万多/㎡,个别偏远落后的镇区,例如神湾镇,价格甚至低于1万/㎡,其他地方基本在1.1-1.8、1.9万/㎡之间。虽一桥之隔,但房价却与最靠近中山的深圳两个区相差5-6万/㎡,甚至8-9万/㎡。在巨大的价差之下,中山成为了深圳投资客的投资热土。
  
  与深圳非常靠近的东莞,惠州金海湾,房价在过去两年也在飞速上涨。但是很快2016年10月,东莞实施限购,给深圳人降了一把火。而不限购的中山楼市则进入疯抢的状态,只要有高速出口能到达深中通道,就没有卖不去的房子!中山整体房价直接从2016年初的5925元/㎡,涨到年末的8148多元/㎡。
  
  2017年3月,中山一手房均价正式步入万元时代。因为房价上涨过快,中山同步也在3月份颁布非常温和的“限购”政策。外地人买房,首套需要半年社保,二套要2年社保;同时祖籍中山的侨胞可以购买一套。这种限购条件,别说对比隔壁的珠海,就算放在全国也只能算是意思性限购,门槛非常之低。换句话说,外地人想买还是有办法的。
  
  当然,限购门槛低,就必须要有“限价”+“限签”来配合。
  
  关于限价,限签,认真听了前面东莞、惠州课程的朋友都不陌生。“限价”指的就是房子售价不得高于房管局的指导备案价。那“限签”呢?我这里再讲详细一点,就是指房管局非常有艺术和技巧的控制房子网签的数量,按照房价高低把房子排成队,今天网签了几套低价房,就同步可以网签几套高价房!
  
  很明显,高房价和低房价一融合,房价就被均匀下来了。当房子网签套数一旦达到配额,不好意思,等下次有配额才能再签!总不能因为签你而导致中山房价波动剧烈吧,这样怎么向上头交代呢?所以导致现在买了房,北朗名座,办理合同手续的效率是非常低的,有些人半年都签不了合同。
  
  根据我的了解,中山目前等待网签的房子就有1万多套!什么概念?
  
  中山2018年前5个月,每月的平均网签套数也就2100套,这1万多套房,足够中山网签半年!网签不了,对客户来说影响不会太大,但是对开发商来说这回款周期可就长了。开发商肯定不会坐以待毙,那就用各种形式的来做“双合同”呗!
  
  双合同已经不是什么稀奇的事情,当前全国很多城市都在上演,就是把购房合同的房价拆成毛坯房合同+装修合同,而装修合同上的价格是不体现在网签价里面的,也是肯定不能向银行贷款的。但是在中山,哪怕一些不带装修的房子,就连毛坯房也搞双合同!开发商不给你装修,但是可以给你做装修设计啊,所以房子就拆成毛坯房合同+装修设计合同!不得不佩服开发商的智慧。
  
  当下,中山房地产库存已经无法查询到真实面积,只有库存套数。截止2018年5月底,中山市商品房库存8.9万套,结合近期能够查询得到的去货速度,也只能查到2016年1-5月份平均月去货速度为9800套,再减去已成交在等待网签的1万套库存,实际上中山的库存去货周期不到1年,相比两年前可以说是翻倍的减少。
  
  开发区的主力军居住占少数。房价也在14000-18000之间,主要还是因为深中通道的优势,深中通道意义重大,中山目前的交通主要以轻轨为主,甚至规划的地铁线也还没正式动工,而一般城市的交通都会先规划地铁,中山反其道行之,深中通道不管是为了奠定中山与其他城市规划的不一般还是为了深圳的外溢需求,都成功吸引了大量开发商和投资客的目光。以前只有遍地的雅居乐,目前融创,远洋,碧桂园,万科,敏捷等等也在中山开枝散叶,土拍更是争创新高。期待开发区未来还有更多的发展,比如企业,人才的引进,配套交通的逐步完善。
  
  镇区的价值就在于房价在大多刚需客可承受范围,9000-13000之间。且基本都是老镇区,生活比较方便。甚至有些镇区自有经济繁荣,房价不输于中心区。比如南头的海雅缤纷城附近的房子,和黄圃的恒大御府,房价跟中心区不相上下。
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