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楼市调控解析,难怪深圳房价降这么快!

关键词:粤港澳大湾区_编辑:钟师时间:2019-11-03 13:51来源:粤港澳大湾区房价网

今天上午,深圳市土地房产买卖中心公告,以挂牌方式公开出让位于坪山、龙华、光明的五宗寓居用地,运用年限70年。
  
  这次土地出让的最大亮点是,限定了将来商品住宅的最高销售均价,且“90/70”重出江湖。
  
  
此外,出让条件中还提到了:商品住房获得套房不动产权证之日起3年内不得转让;商品住房销售时不得强迫搭售其他效劳、产品,不得捆绑平装修。

  
  对此,业内剖析,这是“标地定价”后的深圳初次土地招拍挂,所以限定了建成后的销售均价。
  
  值得一提的是,间隔上次集中宅地出让仅122天。
  
 
 既然有了价钱限定,那么对周边在售/行将销售/二手房的住宅价钱影响几何?将来深圳房价能否上涨无望?
  

  专家这样说
  
  地价房价联动调控控制房价
  
  广东省住房政策研讨中心首席研讨员 李宇嘉
  
  限定销售均价是大环境所逼,国度请求地价房价联动调控,才干控制住房价程度,这是最基本的。由于地价有限制,那么房价也要限制,这样才干到达国度请求,这是长效机制的重要组成局部。
  
  关于9070政策,其真实2016年的“104新政”和2018年的“731新政”都有提及,这次在土地中运用,是让住房回归寓居属性,回归普通住房,增加单位土空中积上供给的总套数;假如面积太大,房子数据最就少了。
  
  间隔上次仅100来天,又出让五宗地,粤港澳大湾区新楼盘,主要是请求热点城市,大湾区城市,热都市圈,要增加供地,由于关于这些区域和城市来讲,增加供地是有效的,由于需求很昂扬的,需求是有效的,不会存在供出来地而消化不了的状况。
  
  国度请求,消化期6-12个月,6个月以下,全部要增加供地。所以,对这些属于供给偏紧,黄江房产,一定要增加供地。而且在城市连续几年的人口流入,假如不增加用地,会对将来的租房、住房矛盾慌张。
  
  同时,在国度眼里这些热点的城市和区域假如把供地跟上,包括大湾区,长三角,大武汉,大南京,成渝,西安,合肥等几大区域,能处理人口流入的住房需求,坚持供需两边都旺盛的态势,全国的房地产市场就不会有太明显的降温。
  
  这就是房地产金融存量化时期,城市化进入下半场,也就是说大城市化,都市圈化,人品活动,从大城市向都市圈活动,房地产的供给也应该向这些区域来倾斜,这样才干做到土地供给,住房供给,人口流入的三重匹配。
  
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  房价上涨跟限价没啥关系
  
  独立地产评论人 朱文策
  
  限价显现了深圳政府控制地王的态度,采用招标的方式、限最高房价、“90/70”,都是显现这个态度。
  
  但限价有啥用?独一有用的就是少了地王的谈资而已。关于开发商来说,算账算过来就会拿,算不过来就会偷工减料,真实不行才会放弃。开发商做生意肯定是看报答率的,假如报答率完成,就没有动力降低质量。
  
  房价上涨跟限价没啥关系,早年长城在龙华也拿了限价地,限价8900元/平,龙华咋还涨到如今的7-8万了?假如城市继续在开展,政府限价,不都是让利给包括投资客在内的买房人吗?至于能否引发排队选房,主要看开发商,把它建成农民房也不会有人去排队。
  
  而在好的地段大幅增加人才住房的比重,是显现了政府在落地二次房改(6:4)的企图,像光明的中心地块,一块是人才住房,一块竞人才住房。
  
  同时也阐明6月龙华、光明卖地呈现地王的结果,惹起了政府的警觉和担忧,让政府认识到,只需在深圳卖地,不加任何限制的话,都会出地王,进而加剧居民的房价恐惧症以及言论批判。
  
  个人估量将来控制地王会常态化。
  
  从光明和坪山来看,卖地不一定是为了收钱,更多是为了城市建立。像光明“双子星”地块,开发商需求无偿建立学府公园、市政道路、书城、人才住房等等,这些是为了启动光明科学城的开发,不是卖地那么简单,能够了解为吸收社会资本停止新区建立。
  
  集中出让是为了稳定下半年GDP
  
  国度高端智库中国综合开发研讨院旅游与地产研讨中心主任 宋丁
  
  今年以来,深圳的房价躁动,特别是先行示范区后。国度统计局刚出来全国大中城市房价走势,深圳是一线城市独一一枝独秀,今年根本上在上涨,这与大调控的稳增长有矛盾,深圳也不希望继续扮演这个角色。
  
  但是国民经济又严峻,上半年6月的土拍实践上支持上半年的GDP,下半年又马上到年底,对整个GDP的稳定是有比拟大的益处。所以,既要推地创收完成GDP,又不希望土地出让助推房价,那么政府就采取地价房价都限价,这是迎合目前全国经济走向,和房地产调控的请求。
  
  但这是政策的表现,关于深圳的房价很难遏制住。毕竟深圳存量大于增量,70%销售的都是二手房,二手房价市场更真实反映房地产市场,所以,地价房价的限制,我以为不会从基本上限制房地产开展的走势。
  
  “90/70”政策也是表现房改的根本方向,提供更多的普通住宅,满足市场需求。这个大的方向是十分明白的。
  
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  很难改变住宅供给的现状
  
  深职院房地产研讨所所长 邓志旺
  
  这是控制房价新的方法,还是限价房的概念,对未来稳定房价起到比拟重要的作用。
  
  9070重新出来,取消之后,大户型比拟多,普通购房者买不到房,这个政策有必要重新运用。
  
  这次集中出让土地,实践上是缓解深圳住宅供给紧缺,有利于整个市场供应的提升,稳定将来预期,不论怎样很难改变住宅供给的现状,还是要经过城市更新供给土地。
  
  有人哭晕
  
  在限均价地块面前,或多或少有倒挂的状况。
  
  将入市的某新盘,与龙华民治街道宗地(A816-0068)临近,坊间传言该盘售价或打破10万/平。而依照宗地出让条件,龙华民治街道宗地(A816-0068)建成后普通商品住房入市最高均价为71400/平。
  
  而同在龙华的鸿荣源尚峻目前二手房价钱已到达73724元/平,
  
  中海锦城到达83099元/平,胜利完成倒挂。
  
  同样的状况发作在坪山碧岭街道宗地(G11325-8023)、坪山马峦山街道宗地(G11340-8034),出让请求建成后销售均价分别为35700/平方米、38750/平。但是,两宗地临近的京基御景印象一期挂牌价3.8万/平、京基御景印象二期挂牌价为3.6万/平、深业东城国际3.5万/平。
  
  要晓得,一个楼盘建成交楼普通在两年以后,依照出让条件中的指定的均价,目前曾经严重倒挂,那么两年后会是什么状况?由此可见本次五宗土地出让条件愈加严苛。
  
  在朱文策看来,由于土地起始价不高,估计不会引发流拍。以龙华地块为例,剔除公共配套面积,即便最终到达最高土地限价,其可销售的楼面价仅是4.5万/平,间隔7.14万/平的销售均价仍有间隔。这就是开发商的利润空间。
  
  除了前述限价,“70/90”也重出江湖。
  
  公告显现,G14313-8018宗地项目单套住宅户型建筑面积应低于90平方米;其他宗地项目用地内可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。
  
  而出让条件中还提到,商品住房获得套房不动产权证之日起3年内不得转让;商品住房销售时不得强迫搭售其他效劳、产品,不得捆绑平装修。
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