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人口暴增对深圳房价影响全剖析,难怪二手房这么火!

编辑:阿峰时间:2019-10-13 15:13来源:E观点

相信大家一定知道,“房价长线看人口”;但人口要怎样看,人口怎样能洞察出哪里投资潜力呢?

同时,人口状况是投资深圳房地产必需要晓得的两大特性之一(另一个特性是多中心的城市规划,详见《深圳板块价值中心理论:多中心的城市战略》);
 
所以,今天我们经过剖析深圳的人口,来提醒深圳房地产投资一些根底状况;
 

 

 

 
首先,我们来看几个简单的数据:

 

  1. 人口增速:深圳2018年人口增速4%,海南新楼盘,全国主要城市第一;增量约50万,全国第一;

  2. 人口红线:国度未限制特大城市人口范围,对北上深设置了人口红线:深圳1480万、北京2300万、上海2500;而3个城市中,深圳缺口有23%,而北京仅为5.6%和上海仅为3.4%;

  3. 人口密度:深圳人口密度全国第一,是上海的1.7倍,广州的3.3倍,北京的5倍;这还不算深圳有远高于另外三个城市的无法建立的土地;人口密度以至超越的香港,思索到大陆相比于香港更难统计活动人口,实践深圳的人口密度可能是香港的2倍;

  4. 户籍人口:深圳户籍人口占比很少,仅为31%,而中国其他主要城市均在60%左右;

 
经过以上数据,均指向两个简单而重要的结论:
 
特征一:深圳长线投资潜力全国第一;
 
特征二:深圳房价有坚实的需求根底,在没有强迫干预的状况下,不可能有下行的空间;

 

 

 
接着,我们来看一个最最重要的数据,深圳的人口年龄构造:
 
与户籍人口比例的状况相似,深圳有着完整不同于中国其他城市的人口构造;60岁以上的人口只要3%,18-34岁的人占到了一半以上;而比照上海,60岁以上的人口占到了30%;思索到北京上海吸纳了全国大量的高校及就业群体,所以在其他三四线城市,老年人的占比会更大;
 
由于年轻人的比例大,且户籍人口大局部都是移民过来的高学历人群,就招致几个结论:
 
不像上海北京有大量的土著因房产增值后成为亿万富翁,然后用手里的钱依据本人对老城区的偏好定义出所谓的地段的上下贵贱;深圳由于大局部都是第一代人,与人来人口相比贫富差距不大,因而:
 
特征三:深圳还没能树立地段认同;
 
特征四:文化容纳力强,贫富差距小;
 
大量的年轻人招致深圳整体对房子的偏好会与其他城市有明显不同,因而:

 
特征五:刚需偏好的房子有旺盛的需求,也流通性更好,偏好包括:喜欢新房或次新房、喜欢寓居体验好的社区、首选两房或三房、对通勤有硬性请求(因而偏爱地铁房);
 
由于都是刚需,大家买房都是由于要结婚、要生娃等迫切的需求;不像其他城市的主要需求是置换房子,等一等也没关系,因而:
 
特征六:深圳楼市需求持续性强,受政策影响小,张望心情弱,张望周期短;
 
特征七:300-700万总价的刚需住宅笋盘极少,笋盘大多呈现在1000万以上;
 
由于年轻人多,直面买房、买车、结婚、养娃等经济压力,同时身体更安康,三亚新房,招致:
 
特征八:深圳消费程度低,朴素品消费少;
 
特征九:深圳医疗程度差;
 
察看年龄构造还有另一个重要的发现,53%的18-34岁人群,思索到深圳初婚均匀年龄30.4岁,这意味着大局部深圳人的孩子还没上小学,再思索上:二胎、广东人爱生娃的优秀传统、深圳高中50%的录取率,能够得出结论:
 
特征十:深圳教育资源缺乏,优质教育资源更是极端紧缺,因而深圳学区房相比其他城市将来会有更大的想象空间;

 

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