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深圳房价上涨的真相,深圳人口新增快而新房供应不足!

关键词:深圳房产编辑:云朵时间:2021-01-12 17:15来源:楼市大观

谁也不会想到,深圳最大的城市矛盾——房价,还在蒙眼狂奔。
 
最近,深圳华润城润玺一期花园开盘,轰动全城。单价13万,总价接近2000万左右的房子,吸引了1万人的疯抢。摇号冻结资金达到了:339.05亿元几天后,深圳连卖出8宗宅地,揽金:340亿元
 
地产商万科,上午拿地,下午开工,一秒都不能等。撕裂,疯狂,爱恨交织,魔幻,种种情绪正在笼罩着这座城市。即便限售,限购,全面打压,房价依旧疯狂。
 
8月,深圳二手房环比上涨1.1%。9月,深圳二手房环比上涨1.1%。10月,深圳二手房环比上涨0.9%。
 
实际上,穿透喧嚣之后,深圳房价暴涨的根源问题在于:这座城市淘金客们的数量,呈现出了全世界都罕见的增长趋势。这是几乎被所有人忽视的一面。
 
 
一组数据,来看看深圳最大的变化是什么?
 
2020年6月底,深圳就业人口规模达1170.35万人,全市外来劳动力占就业人口规模的82%。
 
简单看这个数据,可能没有太大感觉。
 
如果横向对比一下,你内心就会震动一下了。
 
2020年5月的数据,上海的整体就业人数在1015万人左右。
 
深圳就业人口:1170.35万人
 
上海就业人口:1015万人
 
深圳的就业人口,超越了上海,而且是历史上第一次!
 
就业人口,胜过于单纯的人口指标。
 
这是一座城市竞争力和未来的标志。
 
日本在90年代以前房价一路上涨,对应的也是劳动年龄人口增长、城市化率快速提升。
 
这意味着,北上深广,正在往北深上广的方向发展。
 
在就业人口之外,40年来,
 
深圳常住人口增长约42倍
 
北上广人口增长约在1倍—2.5倍之间。
 
自1980年以来,世界上没有哪座城市人口增长数量比深圳还多。
 
更为关键的是,来到深圳就业的人口,素质比其他城市更高。
 
深圳大学毕业生与常住人口比例:37.1%
 
北京大学毕业生与常住人口比例:28.6%
 
充满野心的高净值,高素质的“精英”人群,正在源源不断参与这场“饥饿游戏”。
 
这些人或带知识,或带技能,或带资本,来到了这个城市。
 
促进城市竞争力的同时,也推高了房价。
 
 
在城市吸引力的另一面,是残酷的淘汰机制。
 
“我要离开上海了,去深圳,明天就走”,26岁的海归珮琳,在收到华为公司发出的offer之后,毫不犹豫订下了来深圳的机票。
 
造富,年轻,包容,这座城市独特的气息正在吸引着她。
 
“我要离开深圳了,搬到东莞,拖家带口,一起”,35岁的白领林克在思考一年后做出了这个决定。
 
即便年薪接近五十万,但高昂的房价,稀缺教育的争夺,让他觉得这座城市对打工人极度不友好。
 
一面是跳进来,另一面则是逃出去。几乎在同一时间,身边两位朋友正在做出截然不同的决定。
 
深圳在人口增长同时,面临着大量的人口外流。
 
而且流出比例,居四大一线城市之首。
 
2018年,一线城市人口流出比例:
 
北京:1.13%
 
上海:0.95%
 
广州:1.05%
 
深圳:2.56%
 
离开深圳最多的人,是去了东莞。
 
房价是驱使这些人离开的重要原因。
 
深圳正在出现一些无法解释的现象:
 
即便房价让全世界都难以企及,让大量中产们痛苦,但依旧有源源不断的人才到达这个地方。
 
实际上,在人口流入流出的背后,深圳正在有意无意中,形成一个独特的系统:
 
它像是一座小型的斗兽场,土地永远供不应求。
 
它有着足够多的写字楼和城中村,足够低的创业成本。对所有人保持着友好和吸引力。
 
人才和资本快速涌入,高压竞争,然后快速淘汰。
 
胜者留下,败者离场。房子、学位,作为财富的标志,被胜利者追逐。
 
榨取精华,遗弃残渣。
 
城市蓬勃向前,房地产也欣欣向荣。
 
太现实了。
 
但却极有效率。
 
 
全国造富速度最快的吸引力。
 
最低廉的创业成本。
 
最廉价的城中村租金。
 
最贵的商品房。
 
成为深圳快速进行人才洗刷的几大要素。
 
在房价疯狂的同时,深圳的写字楼空置率也达到了历史新高。
 
这本是质疑深圳空心化的证据,但却是深圳吸引人才的优势。
 
2020年第三季度,深圳平均空置率上升1.6%,至29.7%。
 
三年前,深圳写字楼租金平均每月232.4元/平方米。
 
如今每月平均租金已下降至192.4元/平方米。
 
10月,卓越东部蔚蓝海岸,小米花了5.31亿元,在深圳拍下了一块地,准备在深圳建立国际总部大厦。
 
目前科技明星公司络绎不绝来到深圳:
 
TMT行业的巨头:华为、小米、OV。
 
互联网巨头:阿里、腾讯、百度、头条。
 
这些公司的总部,都在深圳集结。
 
他们带来了人才的同时,也带来了税收,资本,以及产业链。
 
创业成本低的另一面,是深圳庞大的城中村供应。
 
这种海绵体,让大量刚刚踏入深圳的人,城市服务者能够在市中心有了栖息之地。
 
深圳有70%多的人居住在城中村。
 
离廉价城中村100米的距离,就是20万天价的商品房。这就是典型的深圳模式。
 
深圳原副市长唐杰在最近接受采访时说:
 
“若只是用商品房价格来看待深圳的房价,深圳的房价就显得很高。当用商品房和保障房两个加起来的加权价格来看深圳的房价时,深圳的房价就不是目前这个价格了。
 
离谱高的房价,离谱低的写字楼价格,这种前所未有的设计,无形中让这座城市形成了斗兽场的闭环。
 
它能让这座城市,自行地进行新陈代谢,获取最优质的养分。
 
每个人都在拼劲全力,为了获得一块钢筋水泥空间绞尽脑汁,为了能够留在这座城市更长的时间,为了获得胜利者的嘉奖,为了不被跑得更快的人群驱逐。
 
 
斗兽场刺激而残酷,但对于城市发展的效果,却是立竿见影。
 
全世界没有一座城市像深圳这样,在房价增速最快的同时,保持了高昂的经济增速。
 
1979年,深圳企业总数为501家。
 
2018年,深圳企业总数接近200万家,其中190万为私营企业。
 
2015年-2018年,仅仅用了3年,增长了100万。
 
2020年6月份,深圳上市公司数量首次超过上海。
 
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更关键的一点的是,深圳上市公司A股总市值达7.39万亿元,高出上海近30%,与上海和广州两地上市公司A股总市值之和相当(7.41万亿元)。
 
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只要在深圳成为了TOP级玩家,那在全世界也能较上劲。
 
华为,腾讯,大疆,步步高系、平安、招行等,无不如此。
 
更关键的一点在于,与北上最大的不同还在于,深圳的主体是民企,贡献相当于深圳市总量的70.6%税收。
 
北京汇集了大批中央国有企业。上海也有大量的国有金融企业。
 
这意味着深圳人,更容易在市场化的机制上获得巨量的财富。
 
科技和金融两大产业,背后的造富效应,成为这座城市房地产购买力的根基。
 
 
深圳这些年遭遇的质疑在于:
 
深圳住宅面积、商品房、学位、医疗供应量太少,如果扩张,会让城市发展得更好。
 
但1号技师认为,如果扩张,对解决居住问题是好事,但对于城市本身来说,可能会适得其反。
 
一个典型的例子是天津。
 
天津的人口和深圳相当。
 
但城市面积是深圳的10倍。
 
学位和医疗资源接近超过深圳一倍。
 
但大家不会了解到,今年上半年,天津是唯一一个GDP、居民收入增速双双负增长的地区。
 
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同时伴随的是,天津房价跌回了五年前的水平。
 
2020年上半年天津成交土地宗数同比下降52%,其中超过7成的土地以底价成交。
 
深圳之所以能够成为旗帜,并非因为GDP总量是全国第三,而是:
 
地均GDP。
 
即每平方公里土地创造多少GDP,通常反映经济密度和活力。
 
2019年深圳单位面积GDP达到13.48亿元,居全国所有大中城市之首,是第二名上海的2倍有余。
 
这种高密度经济的定位,让深圳不会用摊大饼的老模式发展。
 
新来者有憧憬,失败者在绝望,胜利者有荣光。
 
这就是典型的深圳模式。
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