热门搜索: 富力湾  巽寮湾房价  大峡谷  房产  双月湾房价  君和君泰

共有232个楼盘信息供您查询参考!

全国免费咨询13425189348

深圳新房备案价定价尺度调整,深圳豪宅涨价还能持续多久

关键词:深圳房产_楼市编辑:玫瑰时间:2020-07-30 15:37来源:今日头条

深圳房价上涨过快,已经让很多深圳刚需买房客户望尘莫及!深圳新房备案价超20万元/㎡?

近日,大中华幸福城,位于深圳湾片区的豪宅项目恒裕深圳湾(备案名称:恒裕金融中心)获批预售许可证,共备案房源805套,但因其部分房源最高备案价超过20万元/㎡,半天后就被紧急撤回。
 

这条消息引发了极大的关注,毕竟,房价最牵动买房人的心弦。

 

01

 

这是一张在网络上广为流传的恒裕深圳湾(备案名称:恒裕金融中心)的销许截图(5月21日,该项目领到总套数为805套房源的销售许可,涵盖商业、商务公寓、办公三类)——

 

 

从截图上我们可以看出,引发广泛关注的是该项目252套商务公寓,户型面积区间为63-582㎡,备案价格区间在9.8万-20.1万元/㎡之间,整体备案均价约15.3万元。
 
据悉,项目的销许上共有18套房源备案单价超过20万元/㎡,如此高的备案价很快引发了公众对深圳房价的关注。
 
就在销许发出的当天下午,深圳市房地产信息平台上,已经找不到关于恒裕深圳湾的相关备案信息。
 
这是继“楼市限购价等松绑”政策上演半日游、一日游之后,首次出现因均价过高而导致半天被销许撤回!
 
这说明,楼市的调控,仍然是存在的。

 

02

 

把视线转回南京。

 

近期,南京楼市回暖明显,多个区域最高地价被刷新、多个板块的房价天花板被捅破,同时,最新统计数据出炉:4月份南京在新房环比涨幅上,上涨1.8%,同比上涨4.5%;二手房方面,环比上涨0.5%,同比上涨5%。

 

 

不少买房人慌了,就怕南京一夜回到2016年,房价呼呼往上涨,买房统统要靠抢。

 

事实上,仔细研究南京新房的销许价格,就会发现:固然有不少新盘销许均价上涨,但是与此同时不可忽视的是,很多纯新盘最终的销许价和一开始的放风价相比,有不少的差距:被砍、被限价的也不再少数。

 

这就需要买房人去分析,到底什么样的新房,房价在允许的范围内迎来增长,哪些新盘,仍然被“限价”压得死死的。

 

03

 

首先看一下哪些楼盘成功涨价了!

 

据不完全统计,今年以来比较典型的涨价成功的楼盘有:

 

江北核心区某低密度产品,突破了江北核心区3万元限价大关;

 

燕子矶新城的华润现房洋房,销许均价约35980元/㎡入市,当天卖光!燕子矶仁恒销许均价3.89万元/㎡的均价首开售罄;

 

城北尧化门新盘首开入市时销许均价27837元/㎡,刷新了区域的单价记录。

 

从这些成功涨价的楼盘上,我们可以看出,这些新盘的特征分别是:

 

1、低密度或高端产品,产品产生溢价

 

以江北核心区的低密度产品为例,项目推出的7层低密度洋房,是当时的江北新区较为罕见的低密度产品,而同一时间相近地段,江北新区在售的楼盘仍然以30多层的高层房源为主,产品具有一定的区分性,是房价上涨的主要原因。

 

低密产品相对于高层产品,改善的意味不言而喻,事实上去年在南京的城南板块,低密产品大名城入市的时候也打破了当时区域限价,这就证明了不同的产品执行不同的价格批准标准,这才是“限价”的精髓。

 

毕竟洋房和高层一个价,显然前者的产品价值没有被正确评估。
 

 

2、高价地块,现房销售,成本较高的楼盘

 

燕子矶新城的两个涨价案例,除了是对燕子矶板块价值的兑现外,也客观的反映了针对拿地成本和拿地条件所进行的定价原则。

 

比如燕子矶仁恒楼面价高达23800元/㎡,是燕子矶板块出名的高价地之一;而华润洋房,根据拿地条件,则是现房入市,本身地产对资金流的依赖程度较高,现房销售作为当年土地过热的限制手段,在调控得当的同时,适当放开限价也是按时调控的表现。

 

毕竟对于买房人而言,现房入市的楼盘,也省去不少买房成本,而对开发商而言,允许涨价也是对成本的补偿。

 

最关键的是,2020年,燕子矶板块整体的城建利好兑现力度极大,板块的价值得到极大的提升,二手房报价全面上升,在这个背景下房价合理上涨是应该的,否则新房、二手房产生差价较大,再度出现不理智购房现象的可能性极大。

 

3、长久房荒,新盘价格向二手房做参照的楼盘

 

以城北尧化门板块新房为例,我们看到南京久房荒的区域,新盘入市的时候,销许均价比较容易上涨。

 

该楼盘首开入市时销许均价27837元/㎡,但是考虑到整个区域最后一次新盘开盘已经追溯到3年前的9月,当时的均价仅为约18500元/㎡。

 

而就在今年,板块内的二手房成交价格就已经出现了3万元/㎡+案例,新盘入市合理补涨也在情理之中了。

 

 

在以上的3条逻辑中,与之类似的涨价案例如河西的高价地入市,也打破了河西之前的4.5万的限价,但是就以6.4万/㎡、5.2万/㎡的销许均价来说,对比拿地时4万元+/㎡的地价成本相比,其实仍然是处于限价的掌控中。

 

同理,南部新城也房荒许久,目前放风价也都在5—5.5万元/㎡之间,但是考虑到区域内的二手房成交均价已经全面站稳5万元/㎡,新房价格参考二手房成交报价似乎也是可以理解的。

 

04

 

近期,事实上仍然有不少处于热门版块的新盘入市,价格仍然被限制死,比如:

 

仙林湖老盘收官均价约3.2万/㎡,同区域纯新盘入市均价也是价约3.2万/㎡,而目前仙林湖区域的二手房价格已经超过这个数字,差价已经产生;

 

江宁大热板块上秦淮新盘目前仅仅是放风价约3.3万/㎡左右和区域内其他产品保持步调一致,开发商自己就很低调;

 

还有燕子矶新城纯新盘,因为是高层产品为主,和成功涨价的低密度、现房相比,放风价已经从3.5万/㎡要降到3.3万/㎡以内,对于广大刚需买房人而言,是性价比极高的买房机会。

 

这些时刻提醒”限价“仍然存在的新盘也在告诉买房人:现在南京新房定价是相对来说动态、因地制宜的,板块利好兑现差不多的、产品没有显著差距的、拿地成本可控的、二手房对照价格不夸张的纯新盘,仍然在被合理定价。

 

毕竟,房住不炒,才是楼市健康发展的主旋律。

官方微信
地址:深圳市福田区卓越世纪中心3301
Copyright 2018 - 2020 粤港澳房 All Rights Reserved.版权所有
粤ICP备19052012号
客服热线:13425189348
技术支持:粤港澳网络提供技术支持