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深圳房价全国第一的真相揭秘,老破小区二手房这么火

关键词:【深圳房产】编辑:大眼睛时间:2020-03-24 23:46来源:楼市大观

深圳房价全国第一疯狂的涨价潮,被抢的老破小
  
  19年的深圳楼市,可谓一枝独秀。不仅打趴了上海,也远超了北京。
  
  一年时间,北京市二手房挂牌价从64166元/㎡跌至61302元/㎡,跌幅为4%。
  
  其中丰台区四环内某地铁上车盘,9个月,相似户型总价从330万跌到290万。北京很多千万级别二手房,议价空间竟在10%-20%。
  
  上海,二手房挂牌价则从52991/㎡跌至51228元/㎡,跌幅为3%。
  
  反观深圳,小阳春开头,暖冬结局。粤港澳大湾区规划出台,国家818先行示范区政策落地,豪宅税政策改革,深汕合作区楼市解冻、公寓限售解禁,各种利好政策放出。
  
  房价整体上涨,局部爆发,是19年深圳的楼市写照。豪宅税刚取消,南山、福田、罗湖、龙华的部分业主马上把房价提高了几十万。
 
  
  △全球房价排名,世邦魏理仕《2018全球生活报告》
  
  涨价潮,就像海水,淹没了多个小区,所到之处,房价猛涨。最后多亏央视报道,住建局出面敲打楼市,涨幅超5%要问责,才平息了这场闹剧。
  
  全国各地的人涌入这里,恐慌式的买房。买不了大的,就买小的,买不起新的,就买老破的。生怕晚了,再也赶不上车了。毕竟房子越晚买,越买不起。
 
  
  △12月25日深圳某房产交流群的聊天
  
  今天,我就和大家聊聊,在房价高企的深圳,老破小到底值不值得买?
  
  02
  
  为什么买深圳老破小区二手房?
  
  1.资金少,周边配套成熟
  
  文翔宇是我的大学好哥们,毕业后和女友可欣在深落了户,现在工作了一年多。今年9月份,他们凑了凑钱,惠阳大亚湾,刚在南山区买了套35平,200万左右的老破小。
  
  △杨兄和媳妇买的老破小
  
  可住进去不到3个月,两人就吵了好几次架。
  
  “大晚上楼下烟熏火燎。破房子还没电梯,下班回来就懒得下楼买菜”,“小区没有物管,治安也不好,昨天晚上电动车差点被偷,锁都被撬坏了”。
  
  “还有你买的这破房子,啥时候能升值?”。宇哥和我在烧烤摊,揣着酒瓶,向我倒着肚子里的苦水。
  
  我就问他为什么不去远一点的地方。"没钱啊,南山的房价你又不是不知道,60多万首付能买到啥新房?”。
  
  宇兄咂了一口酒,“你以为我们没考虑过吗?可欣她姐和我们一样在南山上班,首付70万买了大运,刚开始住进去,天天给我家可欣讲小区物管好,环境好”。
  
  “可时间久了。每天上班通勤4个小时,她姐都吃不消了。平时逛个超市,还得骑个20分钟单车”。
  
  “后来反倒羡慕我们住的地方,周边配套好。所以考虑再三,我们还是决定买老破小”。
  
  他说现在来看,老破小也不是一无是处。
  
  想想也是,对大多数来深打拼的外地人,想拿出一百万多万的首付,买次新盘其实是很不现实的。一面是蹭蹭上涨的房价,一面是缓慢爬升的工资。而且越等越买不起房。
  
  尽管房产自媒体,或多或少不太建议大家碰老破小。环境差、没升值空间,想置换资金回笼慢。但大家都忽略了一个问题。
  
  没钱。年轻人选择老破小,有时候仅仅是因为无奈,请记住不是每个人,都有能买的起深圳好房的优越条件。
  
  我们都知道老破小不好,但你的钱只能够得上它的时候,也许你可以换个思路考虑问题。
 
  
  2.买老破小好过租房
  
  我之前看到有媒体说,租赁住宅,将逐渐顶替老破小。很多人觉得自己租的房子周边配套和老破小一样,干嘛还要多掏几十万首付买下一个老破小。所以就宁愿租房。
  
  这个说法不完全对。确实,目前中国房价的涨幅远大于房租的涨幅,但这并不代表租赁市场就是一片祥和。克扣押金,乱涨房租的事情时有发生,万一哪天房东单方面毁约,自己要重新房子又是一个耗费精力的事情。
  
  再者如果长期住,人们或多或少会对房子产生感情,新家具添不成,房东老家具用坏了还得赔,房屋更不能随意装修。
  
  时间再久一点,总得结婚,孩子上学也是大问题。而深圳大部分的好学校和好房子是捆绑在一起的。
  
  尽管租售同权,可你问问身边享受到这个政策的租客有多少?
  
  深圳那些花几百上千万,为孩子买名校学位房的业主,因为入学名额已满,其孩子被迫分流的情况这几年时有发生,怎么可能轮到租客。
 
  
  △深圳学区房维权事件频发
  
  在中国人心中,房子是个很特殊的存在。它是亲情、爱情、生活、家庭的符号象征。回到自己家,你会感觉很踏实。
  
  甚至,你天天租房,丈母娘那一关恐怕都过不了。(50万没有,35万首付的房子也有,两人凑一凑嘛。)
  
  一二线房子会越来越贵,(这些城市房价是螺旋式上升)【买房这些话,谁信谁傻×!(下)】买不起房不丢人,借呗。嘴犟不买才丢人!
  
  对普通人来说,买房是大概率跑赢通货膨胀的最稳妥方法了。
  
  03
  
  老破小选购指南
  
  在中国的房产投资逻辑中,“老破小”一直是绕不开的话题。一方面,老破小以地段占据优势;另一方面,老破小的居住体验确实不太理想。
  
  这篇文章所指对象为深圳等一线城市,大部分总价在二百五十万以内,且地处核心区优质地段的少量老破小。
  
  钱少,东莞房价,又想低价上车成熟优质地段的房子,是这篇文章的出发点。
  
  所以,在深圳买老破小就如同沙里淘金,怎么买到靠谱的是个大学问。
  
  1.以优质地段为原则,确定老破小的挑选区域
  
  老破小本身并不值钱,其价值体现在地段上。
  
  绝大多数老破小建于八九十年代,早期的房子是没有社区概念的,能住就行。小区内部无论是从小区环境、还是管理上都是较差的,另外楼龄也相对老。
  
  但因为建成时间早,且地处市中心,配套成熟,在房价上比远郊的房子抗跌。所以优质的地段是决定老破小的价值所在。
  
  如何判断优质地段?
  
  优质地段的判断依据,不是说这个房子附近有个购物中心,地段就一定优质,而是得参考所属城市的就业人口数和产业聚集区。
  
  这是来自百度与深规院发布的深圳市中心就业人口密度图。其中高新科技园、车公庙、福田CBD、华强北、罗湖片区是人口最聚集的地方。就业密度大于3万人/KM2的区域,被划定为就业中心。
  
  △市中心就业人口密度图
  
  截至今年12月底,就业人数最多的两个就业中心,高新科技园片区房屋均价在10.6万,福田CBD片区房屋均价在7万。而位于南山区的高新科技园,是整个深圳市单位GDP产值最高的区域。
  
  
  就业中心的形成,一方面依靠本地和外来人口的就业拉动。另一方面,依靠产业聚集。
  
  而产业片区和就业中心作为深圳GDP实现增长的重要支撑,政府定会对这些区域给予重点政策倾斜。
  
  办公、教育、医疗、商业的区域一体化,让更多的人愿意在本区域落脚。
  
  由此,该区域购房的需求增加了,且人们都乐于挑好地段的房子,这里的房价自然逐渐攀升。而买不起高价房子的人,其买房的需求就会外溢到这些区域旁的价格洼地。
  
  △深圳就业中心片区产业分布
  
  所以,围绕这些就业中心的老破小,地段价值是远大于其他区域老破小的。
  
  这些关内的房子,尽管很老旧,但无论是价格还是配套优势,都是关外次新盘所没有的。
  
  不过同样是就业中心,价值也有高低之分,整体房产价值,由各大就业中心向西移是大趋势。目前罗湖的竞争力在减弱,就算有电梯的老破小,也鲜有人问津。
  
  我与一些地产经纪人朋友沟通,也证实了上述的说法。以高新科技园为例,南头和南山中心的老破小,很大一部分房子被附近CBD的白领买走。且南山、福田的老破小成交量要多于罗湖。
  
  换句话说,就业中心的强度和房价成正相关。大家要选老破小,在这几个区域的基础上慎重考虑。
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